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美国买房

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-10-05

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  从税法上讲,外国人是指区别于美国公民、美国居民(绿卡持有者)和美国税法居民(在美国居住183天以上的外国人)的个人。投资房地产涉及的税务主要包括:房地产税,出租、出售房地产时产生的所得税,房地产买卖时的过户税。

  房地产税(Property Taxes)是地方政府(郡、市、镇)向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民,每年都要向当地政府缴纳房地产税。房地产税的金额大,是房屋开支的主要构成部分,投资者在购买前应该了解清楚房地产税的金额。房地产的出租收入(Income Tax on Rental Income)可以分为经营收入和投资收入两种,有着在税法上的不同处理。如果外国投资者购买不动产后没有亲自参与经营管理,只是按时收租,那么出租收入被视为投资收入(Investment Income)。外国投资者雇用的物业管理公司必须依法预扣出租收入(不是利润)的30%并及时上交给国税局,这称为毛收入法(Gross Income Method)。如果物业管理未能尽其扣缴义务,国税局可以向其追讨外国投资者的税款、罚款和利息,甚至提出刑事诉讼。如果没有物业管理公司,房客则承担了扣缴义务。毛收入法严重地限制了外国投资者的现金流量。经营收入(Business Income)是投资者经营房地产的收入。如果投资者参与管理,那么出租收入无须被扣缴30%,只需按照房租收入减去各种开支、费用、税收后的净利润来缴税(Net Income Method)。为此,外国投资者必须每季度估计利润并预缴相应的税款,年终向国税局申报当年的盈利(亏损)状况,并计算补税或退税的金额。国税局允许只有投资收入的外国投资人选择使用净利润法。通过申报W-8ECI表格,外国投资人可以避免被扣缴30%的毛收入。

  外国人出售其在美国拥有的房地产,要按利润缴纳所得税(Income Tax on Capital Gain)。如果拥有房地产不到一年,适用10-35%的累进税率;如果超过一年,适用15%的长期资本利得税率。为了防止外国卖家逃税,法律规定买家在向外国卖家购买房地产时,必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税,再支付最高可达一万美元的罚款。如果买家买的是自住屋,且房价少于30万元,则买家可以免除扣缴的义务。在房屋成交的次年年初, 外国卖家要向国税局申报1040NR表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润,并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。如果之前预扣的税款多过应缴税款,外国卖家可以获得退税,反之补缴剩余的税款。除了联邦所得税,在绝大多数州,外国投资人还要就其利润缴纳州所得税,但是佛州没有州所得税。

  美国多数的州,都对房地产交易征收过户税,在佛罗里达,这种税叫Doc. Stamps On Deed,是一种合同印花税,买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。如果是贷款购房,买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。如果是短租的度假屋,投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(Tourist Development Tax)。

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